来自北京的张哥从事房地产行业20年，对行业很熟悉。我不是所谓的“专家”，只是用我20年的实践经验来帮助你解答你的问题。 1Q：我有一个关于学区的问题。我有两个孩子，一个上初中，一个上小学。我参观了羊坊店、广州外国语学校和桃白。希望你能回答一下。 1、调解员说羊房店的中学一般都是57和玉渊潭中学，初中也差不多。他能相信这个吗？两所学校都可以进吗？还有，57岁的初中生，考中考有优势？ 2、我的大儿子现在在万寿路读五年级。去羊房店算小学区对面。对升初中有影响吗？ 3、这两年，陶白好像很受欢迎的。经纪人明确表示，他几乎可以进入宣氏主校，但没有机会进入八联小学和人民小学。如果他不能进入这两所最重要的直接转学学校，人类白还有什么价值？不能为了进十五中就买人。比广州外国语学校还差。 4、广州外国语学校代理机构明确不能申请入读北京小学，但可以申请其他学校。另外，他们说广东外国语学校的初中还不错，卡平衡平衡，比曼白好。你怎么认为？ 5.我感觉西城和海淀的规则差别很大。他们中的许多人需要查看住房时间表。如果我的大儿子读初中，如果六年级后从海淀搬到西城，那就是区划分配。这样的话，广州外国语学校一般不会出现在该区吧？是随机分配到广州外国语基础初中的吗？ 6. 您经常谈论租售比。目前北京的平均租售比为1.8。那么如果西城租售比达到1.8甚至2，学区房价值是否下降，可以购买呢？ 7. 对不起，我有很多问题。主要是因为我之前没有研究过西城。我想听听您的专家的意见。答：1.羊房店，应该是57学校比较强的。近年来其业绩明显提升，这也是羊房店学区溢价率提升的因素之一。即使是那些九岁的系统也不确定自己是否能上初中。我只能说可能性比较大。但还有与中国人民大学有联系的翠微，h也是选择的学校。除了直接入学外，今年还录取了四个班级。不过，还是应该分配位置的。成绩好的话就有优势，也可以直接升自己学校的高中。今年不知道，去年1+3的学生有十多个。然后应该有高中入学审核后签合同的，也有一些高中入学审核后招聘的。高分自然有优势。 2. 应该在学区。您需要亲自联系学校，看看是否有学位和录取。理论上来说，没有什么影响。不过，这一切都取决于运气。如果参加一些花样，也没关系。它是根据力量集中的。 3、如果是大宝，那么西城转学的学生即使进入学校直转也不能参加直转。这一切都是分配的并且取决于运气。如果这是第二件宝物的话那么就算是十五中，也还不错，至少安全，而且按成绩分到实验班，不比那所学校的中上班弱。另外，调整和不接受是近两年的高峰期。至少2027年不缺地方。八中关联的主校等学校有可能有名额，但不能保证。 4.广州外国语大学的基本平衡是正确的，但如果你比陶白更好，那就只能靠你自己的判断了。不过，就学区溢价而言，淘宝更高。你付出什么就得到什么。作为家长，选择是由学区的热门程度造成的。 5、西城和海淀之间当然有巨大的空间，甚至比东城朝阳还要大。六年级不允许转学，应从五年级或小学转学l 到初中。全区应该都有分配，但广州外国语大学一般不会出现在区里，而且学位足够了。 6、平均税率为1.8%，但老房子的税率高于2%，甚至2.5-2.8%。因此，如果是老房子，最好与朝阳的同类型老房子进行比较，计算溢价率。不要和该地区的商品房相比，让次新房。 7. 我对这种情况没有意见。了解更多信息并进行比较。不过，不要着急。仅供参考。第二问：我有一个房地产问题想问。结婚前，我丈夫在朝阳区各有一套两居室。我的在五环内不到100平米，他在五环外120平米。我们目前是贷款。贷款总额200万以下，存款200万以上。家庭年收入约为80万，虽少但稳定。我计划在未来两年内生孩子。我2023年上半年买的房子跌了不少。从目前的清单价格来看，应该可以消除当时第二套房的债务。买老公的房子成本比较低，还挣300万。任何一个家的品质都特别高，只能算二三声音的地方（北苑和望京）。我们今天面临的问题：我的公司预计将在 2027-28 年跨州搬迁。我的孩子想去西城（和ZB）上学，我丈夫在西二环工作。双方的成年人都会来北京生活几年，所以想保留两套公寓，而且面积不能太小。目前以及未来两三年，我们是否需要处理他们的房屋并更换更好的业主？这两套房子换哪里比较好？有吗有推荐的地区吗？因为家里有两套房子，所以换房的费用比较高。可以离婚吗？ A: 1.你仍然可以获得80万元的年收入。这还不算多，所以住在凡尔赛还是值得的。 2.我在通州和西二环工作，想在西城上学，有政治保障，这样两套公寓的面积也不会太小。这两栋房子今天值多少钱？ O如果您想买房，您的总预算是多少？我的建议是先做好预算。如果卖房后预算上升，两套房子总价上涨30%以上，那么理论上可以用贷款限额来突破重置成本。如果低于30%，那意义不大。如今的更换成本已超过 3%。同时，还计算租售比。如果低于650，就说明没有拒绝的余地。在改变之前考虑一下这一点。 3.在添加北苑，和老北苑相比，是新北苑吗？如果是新北苑的话，就没有必要改变。即使是很多社区最弱的价格走势也不亚于市场。而且新北园学区是一个面向外部的校区，理论上是好的，但是和西城相比恐怕用处不大。 4. 因此存在政治安全问题。有什么样的政治安全？大还是小？你必须有一个家庭，还是只有一个家庭？你的户籍在哪里？如果我在西城没有家，我可以回去吗？该单位会按照程序进行工作吗？我们问清楚吧，不过别担心。近两年的要求应该是最严格的，几年内可能会放宽。 5、还有，如果你预算高，或者打算更换其中一套房子，如果价格在1000万左右，不加价买朝阳学区房也是可以的。比如土玛宫望京等区域而亚运村至少地价相对较低。体验、房租、看护不影响生活。学区可以保留它作为备份并用它来获得学位。如果不使用，不会造成任何损失。当然，因为有政治安全，所以会优先，这只是备用。如果你不需要学位，预算也不是太高，那就看看超清四会吧。这是朝阳的常规选择。前往通州、西城也十分便捷，社区和住房选择众多。 6. 离婚毫无意义。只有一所房子可以是一所。仅供参考。三问：请问，我家目前在西城春树关街35号有自己的房主。这是一套两居室公寓，面积62平方米。这是我2018年买的学区房，所以我的孩子可以进入春树关小学，并有80%的机会直接进入北京八中。现在孩子已经读六年级了e、学区的活动通常都完成了，房子就考虑出售和置换。请问： 1、更换时机：考虑到目前学区的房产市场状况以及这栋房子的年龄（1983年建造），是否应该尽快出售？或者有更合适的时间？ 2、替换方式：我们的替换预算大概是七八百万。基本要求是：孩子上学方便（可能去西便门、木樨地的八中、初中）和保值（孩子上大学后需要换房子）。现阶段我是该换房子，还是先在初中、高中租房子，等孩子读完大学后再在家买养老？哪种方法更可靠？ 3、小区推荐：如果现阶段更换的话，能否根据我们的预算和需求推荐一些小区？编辑？关注社区环境、生活品质及未来价值保值。 A：1、一般的建议是，如果使用学位的话，从价值关怀的角度来说，在高峰期结束前更换。尽快不要紧，都年底了，明年可能就有印度标签了。如果有更合适的时间，还需要等待政策的出台。如果有放宽户籍、或者允许非北京居民参加高考、甚至在北京进行高考审核等政策，那么学区费很可能会上涨，或者至少不会下降。但我无法预测，这只是一个谣言。 2.如果我改的话，我肯定会直接改，因为我太害羞了，不敢赌博。毕竟北京的平均收入同时超过了银行利率，我认为没有拒绝的余地。毕竟六年过去了，谁能保证霍物价不会上涨，银行利率不会继续下降吗？或者我们会改进账目。假设你兑现了700万。如果存银行的话，五大银行的利率最高可达1.5%。五年期限为每年105,000。如果你尽早删除它，它就会消失。购买国债1.7%，11.9万张。而如果想租一套无需学区费的增强型住宅，总价700万的平均租金为12万，公寓则更高。这划算吗？另外，现在考虑居家养老还为时过早，买了也不一定能用。 3、社区推荐，首先要决定是否卖房+买房，一步一步。想看就先看丰台、丽泽、草桥马家堡。他们距离西城区和很多超值关怀的社区都比较近，而且住房也不难找。你可以先去看看只要是高品质的次新房，大多数都可以小心谨慎。石景山也是可以的。典型的是古城内的首钢公园。均为中海次新房，价格走势超出市场。仅供参考。四问：不好意思，因为我们的资金确实有限，所以我们只看顶级的产品。这不是我们有多喜欢它们，但最重要的是因为资金问题和有效性。你说三楼和四楼的差别超过15%。我们算了一下，十里宝套装和三四楼的差别在25%左右。有效果吗？但我记得未来的行动。有办法吗？ A：1、如果真的达到25%的话，肯定会有效，也就是说这个顶层会压倒性的。不过你说的好像不太准确，三楼和四楼应该有价差。你为什么把它们结合起来？但它确实没关系，三楼虽然有25%的差价，但在顶层也算是超卖了。如果与四楼不同，那就更重要了。 2.关于这个动作，你还记得什么？通常，只有在销售时，列表周期才会长，大约是中层的两三倍。不管怎样，只要你不着急套现，就不会吃亏，只能在横盘的时候慢慢卖。没有什么好的方法可以做到这一点。所有的高层人物都是如此。这是一个常见问题，我们只能接受，没有mAuto。 3、还需要问清楚顶配是否存在伤病隐患或者其他因素。就是我们不怕便宜，但要便宜是有原因的。我的建议是先问中介，再问业主。也可以询问邻居，看看是否有不可告人的秘密。如果不是，则考虑真实值。仅供参考。五问：对不起，我想在东城石家学区买一套平房。价格一般为200万元。我看到一间，租金2600元。请问可以计算保费率吗？我想看看是否值得购买。答：1.学区溢价，然后将总价除以租金。 200/0.26 = 上架率770，足够高了。现在非北京学区的小户型平均租售比在500左右，所以这套公寓的溢价率为770/500=1.54，差不多50%了。 2、也就是说，这200万套房子如果不在学区的话，租金肯定在4000左右。现在既然是2600，不收租金的部分就是学区的价值。 200/1.5 = 1.33，那么溢价值就超过60万了。你决定是否值得。 3、其实，如果值得的话，就没必要考虑了。这几乎是获得历史学家学位的最低成本。否则，岂不是建筑更贵？而且保费比例可能不会降低太多。预计会降低 10% 左右，最多可能降低 15%。另外，一般的建议是关注市场页面，然后利用你的学位，如果你觉得不好就卖掉你的房子。不过总价并不高，所以卖起来并不难，所以一旦卖了就不用担心。仅供参考。关注公众号“张哥在谈买房”。如果您有任何关于房产的问题，都可以来问我。 特别声明：以上内容（如有则包括照片或视频）由“网易号”自媒体平台用户上传发布。本平台仅提供信息存储。存储服务。 注：以上内容（包括照片和视频，如有）由网易号用户上传发布，网易号为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。